二战后，西方国家竭力宣传现代化就是西化，鼓吹东方停滞落后，西方先进发达，东方国家走向现代化必须学习西方，照搬西方模式，彻底抛弃自己的传统，实行多党制、市场经济和世俗化，等等。
上市规则从看重财务利润，转向企业价值，这有利于创新型企业的发展。高质量发展，既可以从物的角度理解，也可以从人的角度理解。
高价值、高质量等于强竞争力，这种竞争力在国际贸易上也越来越明显，因为在国际贸易方面不仅看重企业的产品，还更看重企业的社会责任，也就是ESG理念。这表明，企业不仅仅是一个经济人概念。从企业来说，高质量要落在企业价值上，而不是原子化地落在产品和服务上。企业要赢得未来，就要靠高质量发展来保障。对企业来说，人力资本积累比物质资本积累更重要，数字化时代更是如此。
国际上倡导、开展的ESG理念和运动，作为一种新的衡量企业标准，要求企业披露ESG信息，这三者加起来衡量的企业，将不仅仅是一个经济人，还是个社会人。这需要重构经济学，因为经济学中很多分析与模型设计的基本逻辑就是纯粹经济人假设，这样的假设越来越脱离现实。房价预期指数可以领先于房地产价格和销售额等指标，反映未来房地产市场的需求情况，根据这一指标能够及时监测居民房价预期和住房需求的变化趋势，为房地产调控政策制定、政策效果反馈和及时调整优化提供参考。
众多调控政策中，尤其注重房地产调控政策与货币政策协调配合，实现政策的跨周期调节功能。通过稳房价预期，能够有效地稳定房地产需求，打破负反馈机制的循环，进一步稳住房地产价格、销售和投资等变量，并稳定实体经济。货币政策通过调整融资成本、影响市场参与者的风险承担行为，对房价预期产生重要影响。对此，笔者认为，应抓住稳房价预期这一稳地产政策的牛鼻子，以更好实现稳地产政策目标。
房地产调控政策的出台，从需求端的限贷、限售、限购、房贷利率、资金补贴等政策，到供给端对房地产企业的资金监测和融资管理、对银行业金融机构房地产贷款集中度的管理等政策，涉及较多政府部门。房地产调控政策与货币政策的协调配合，需要考虑房地产市场和实体经济的不同周期走向。
调控力度和节奏也应把握好，避免因调控力度过大引起市场较大波动。一方面，房价预期决定自住和改善性需求释放的时机。单看每一项政策可能都是符合当下房地产市场形势的逆周期调控政策，但是当各部门出台的各项政策同时发挥作用时，有可能由于作用力度过大而引发房价预期转向等后果。房住不炒定位就是在跨周期视角下提出的，稳地产调控政策只有坚持房住不炒定位，才能在稳地产的同时，避免形成房价过快上涨的预期。
相关实证研究表明，住房需求对住房抵押贷款的首付比例变动最为敏感，其次是住房抵押贷款利率。同时，继续稳步推进城镇化进程。对于调控工具的选择，不仅需要对比不同政策工具的逆周期调节能力，还需要考虑其可能带来的潜在风险大小。例如，出台房企资金监测政策以及融资管理收紧政策，对降低房地产企业杠杆率、防范金融风险有重要意义，但部分房企债务违约事件和降价销售现象随之增加，并引发房价下跌预期，对房地产市场稳定产生了不利影响。
房地产业在支持经济增长、吸纳就业、支持地方财政收入、维护金融稳定等方面都发挥着重要作用。在多项政策同时制定时，还需要推演微观市场参与者在多项政策共同作用下的反应及汇总之后可能产生的宏观结果，分析最优的政策组合，并对调控政策出台后可能产生的不同效果及应对举措进行全面充分的考虑和准备。
一线和二线城市更容易形成房价上涨预期，而三、四线城市房价存在一定的下跌预期。近年来，我国每次房价快速上涨时期都伴随着充裕的流动性环境，这种环境提高了房价上涨预期，使资金大量涌入房地产部门，在一定程度上降低了货币政策作用于实体经济的效果，限制了货币政策发挥作用的空间。
这是因为，过低的首付比例在房价下跌时更易引发断供，成为引发预期房价下跌的催化剂，并提高未来的系统性风险。在配套政策上，可以考虑构建房价预期指数，由统计部门定期抽样调查居民的房价预期并汇总计算得出，并将房价预期指数作为房地产调控政策的中介指标。房地产调控工具的使用应把握好力度和节奏。对于三、四线城市，因城施策的稳地产政策可更加积极，而对一线和二线城市，投资（投机）需求更容易被激发，房地产市场对相关政策的反应也更为敏感，此时稳地产政策的制定应更加稳妥。房价预期—房地产需求—实际房价—房价预期的循环可以形成负反馈。预期房价上升时，房地产的投资（投机）需求迅速提高，刚需和改善性需求也提前释放，使资源禀赋更多地进入房地产业，或进入房地产生产领域在供给端形成更多产出，或在需求端从事房地产投资投机活动，这都会挤出其他行业物质资本和人力资本的投入，导致居民和房企杠杆率上升，系统性风险也随之提高。
当房地产市场和实体经济同时存在下行压力时，两者周期出现同向变动，此时实行同向的房地产调控政策和货币政策共同作用于房地产市场和实体经济，政策相互助益，政策效果叠加，能够对房地产市场和实体经济产生较好的带动作用。全国范围的稳地产政策，对一线和二线城市房地产需求和价格的推动作用远大于其他地区，如2022年9月30日发布的居民换购住房退税优惠政策，对一定时间范围内出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
由于一线和二线城市人口持续流入，三、四线城市存在人口流出趋势，不同城市住房供求关系存在明显差异，存在着不同的房价走势预期。当房地产市场还处于上行周期而实体经济下行时，两者走向分化，此时应尽量避免房地产调控政策为应对实体经济下行而放松，而应对实体经济下行的宽松货币政策也需谨慎，以避免引发房价预期的上涨带来脱实向虚和系统性风险上升，此时可通过偏紧的房地产市场调控政策对冲宽松货币政策可能导致的资产价格泡沫膨胀效应，加大结构性货币政策对实体经济的支持力度。
进入专题： 房地产 房价 。房地产调控工具的使用还应避免合成谬误。
目前发达国家城镇化率大多达到80%甚至90%以上的水平，而我国只有60%多，未来我国城镇化率还有一定的空间。特别是在三、四线城市等房价存在较大下跌压力的区域，应注意首付比例这一工具的调整力度和频次，以防止房地产市场新的波动。房地产调控政策本身具有逆周期调节特征，但力度过强的逆周期调节政策有可能成为房价新一轮波动的原因。鉴于此，稳房价预期要求房地产调控政策不仅具备逆周期调节特征，还应具备跨周期调节思维。
由于一线和二线城市换购需求更强，且房价更高，税收优惠额度更高，政策对一线和二线城市房地产市场的带动作用将远高于三、四线城市，因此稳房价预期的政策也需要区别对待。房价预期在负反馈机制中起到了放大器作用，使得价格自发调整实现供需平衡的市场调节机制无法有效发挥作用。
为避免房地产调控政策出现合成谬误，应在单一政策制定时，深入理解微观市场参与者的动机、利益和约束条件，充分考虑微观市场参与者对调控政策可能产生的反应，并推演当所有微观市场参与者共同作出反应时，会产生什么样的宏观结果。近一年多来，房地产市场持续下行，并对实体经济增长产生了较大拖累，在此背景下，中央和地方都出台了一系列稳地产政策。
但这并不意味着在房地产市场面临下滑时，就一定优先使用住房抵押贷款首付比例政策。当预期房价上涨时，房地产需求上升提高了实际房价，并使房价上涨预期进一步加强，又进一步刺激了房地产需求。
房价预期是影响住房需求的首要因素。如果预期房价下降，则更倾向于通过租房等方式解决住房刚性需求，或延迟释放改善性需求，以期在未来支付更低的价格。当前，在房地产市场和实体经济下行压力均较大、预期较弱且通胀压力不大的情况下，货币政策空间较以往有所扩大，具备了加大稳健货币政策执行力度的条件房价预期在负反馈机制中起到了放大器作用，使得价格自发调整实现供需平衡的市场调节机制无法有效发挥作用。
近年来，我国每次房价快速上涨时期都伴随着充裕的流动性环境，这种环境提高了房价上涨预期，使资金大量涌入房地产部门，在一定程度上降低了货币政策作用于实体经济的效果，限制了货币政策发挥作用的空间。一线和二线城市更容易形成房价上涨预期，而三、四线城市房价存在一定的下跌预期。
单看每一项政策可能都是符合当下房地产市场形势的逆周期调控政策，但是当各部门出台的各项政策同时发挥作用时，有可能由于作用力度过大而引发房价预期转向等后果。相关实证研究表明，住房需求对住房抵押贷款的首付比例变动最为敏感，其次是住房抵押贷款利率。
进入专题： 房地产 房价 。鉴于此，稳房价预期要求房地产调控政策不仅具备逆周期调节特征，还应具备跨周期调节思维。
关注微信
